| НЕДВИЖИМОСТЬ | ИММИГРАЦИЯ | ГРАЖДАНСТВО | БИЗНЕС | ОФФШОРЫ | ИНВЕСТИЦИИ | КРЕДИТЫ  | КОНТАКТЫ | 

Можно ли разменять квартиру — основные способы

Можно ли разменять квартиру

Иногда жизнь делает такие повороты, что только диву даешься. И когда ребром встает вопрос о размене квартиры, тут нужно быть внимательными и осторожными в выборе этого размена.

Напомним, что у каждого владельца или совладельца квартиры, есть непреложное право распорядиться своими квадратными метрами на свое личное усмотрение. Это касается и размена жилья.

И тут есть два варианта решения проблемы:

• Продажа.
• Мена.

Все сделки регулируются в таком случае ГК РФ:

• В случае продажи, собственники квартиры выставляют ее на продажу целиком, с обязательным подписанием соответствующего договора. Согласно которому, после продажи деньги, полученные от нее продажи, делается в на всех собственников согласно их долей в этом жилье. И дальнейшее решение жилищных проблем каждого — вопрос индивидуальный.
• В случае мены, идет подбор подходящих вариантов квартир или других видов жилья, для всех совладельцев. Мена, в договорном плане аналогична продаже. Только стороны сделки не ведут обмен денежными средствами, а непосредственно жильем.

Законодательная база данного вопроса регулируется Жилищным и Гражданским кодексами РФ.

Как разменять приватизированную квартиру

При условии, если на размен идет квартира приватизированного характера, его можно осуществить 2 способами:

1. Продажа — находится покупатель на данное жилье, и параллельно с этим совладельцы квартиры ищут жилье для себя, чтобы приобрести его с денег, полученных за продажу совместного жилья.
2. Размен — поиск людей, которые желают также разменять свое жилье, главное условие — всех должно все устраивать. В таком случае идет перерегистрация прав собственности на квартиры.

Второй способ, чаще всего обусловлен тем, что люди, проживающие в одной квартире, не могут больше жить вместе, по самым разнообразным причинам. Зачастую, на размены идут семьи, где дети выросли и хотят создать свои семьи и проживать отдельно.

При не нахождении компромиссного решения такого вопроса, дольщики могут осуществить продажу своей части квартиры как уже имеющимся дольщикам, так и стороннему лицу. Последний вариант самый сложный, ведь зачастую он означает проживание с незнакомым и чужим тебе человеком. Лучше же искать пути применения по таким вопросам.

Маленькая по площади квартира, находящаяся в долевой собственности, тяжела к размену. Поэтому юристы рекомендуют такие квартиры продавать, а вырученные деньги делить между собственниками в суммах равных их долям.

Важно! Принудительно разменять приватизированную квартиру невозможно! Такой вариант возможен только в муниципальном жилье. Ведь собственник жилья пусть и долевой не может даже через суд быть принужден остаться без жилья.

Как разменять не приватизированную квартиру

В законе нет запретов на данное действие, однако это не делает его простым. Таких сделок по всей нашей стране можно посчитать по пальцам. А все потому что это длительно и непросто.

Этапы размена квартиры, находящейся в социальном найме:

1. Ищем подходящие варианты. Зачастую все глохнет именно на этом этапе. Ведь, по сути квартир, которые не приватизированы — мало, а еще чтоб и подходила она всем по их запросам еще меньше. Все это ложится на ваши плечи, ведь агентств недвижимости не берутся за такие сделки, ввиду, их невыгодности. Как вариант, искать не только в пределах своего города, а это опять сложности и затраты.
2. Документация:
   • Самым первым нужно будет заключить договор соц. найма, в случае если он отсутствует.
   • Получение подтверждающих бумаг об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (если есть — размен невозможен).
   • Разрешение на размен получаем у владельца жилья — муниципалитет. Согласие от всех прописанных в жилье. В случае, наличия прописанных или проживающих несовершеннолетних — разрешение опекунского совета.
3. Договор размена. И вам не Росреестр, а в специализированное предприятие, имеющее полномочие на регистрацию таких сделок. Согласно такому договору все соглашения, которые были приняты по квартире всеми ее собственниками, аннулируются. Данный этап регулируется законодательно, как десятидневный, с момента подачи полного комплекта документации. И заключение нового договора соц.найма.

Можно ли разменять муниципальную квартиру

Поэтапность процедуры аналогична вышеуказанной, однако стоит указать моменты, при которых размен такой квартиры невозможен:

1. Если есть несогласные с размен данного жилья из прописанных в ней. В таком случае в процедуру размена муниципальной квартиры входит этап судебного разбирательства. Не будет лишним, договорится со второй стороной размена, и добиться от них согласия на ожидания решения суда, а также привлечь их третьим лицом на судебном процессе.
   В судебной инстанции находится иск о признании недействительным договора соц. найма или его прекращения, на квартиру которую хотят разменять.
2. Квартира непригодна для проживания, о чем свидетельствуют специальные документы.
3. Наличие спора о правах на пользование данным жильем.
4. Наличие документов на снос или капитальный ремонт дома, в котором находится квартира.
5. Наличие в данной квартире тяжелобольного человека.

Можно ли разменять квартиру в ипотеке

Решение вопроса с ипотекой имеет три варианта развития событий:

1. Полное погашение кредита, и дальше полная свобода действий с квартирой.
2. Переведение долговых обязательств на третье лицо. Зачастую, крайне редкое явление, т. к. банки не хотят идти на такую процедуру. Хотя законодательно она вполне осуществима.
3. Обмен залогового жилья на равнозначное — замена залога.

Наш вариант третий, который регулируется ст. 345 Гражданского кодекса РФ. В данном случае регулирование процедуры идет не с помощью кредитного договора, а внутренним положением банка и его регламентом. И требования у каждой структуры к таким действиям свои, индивидуальные.

Процедура замены залога:

• Выясняем есть ли в регламенте вашего банка, такая возможность по вашему желанию.
• Выясняем распространяется ли на вашу банковскую организацию, правило дальности замены залога, обычно это не более 1000 км, от вашего филиала.
• Проверяем выбранную заменой квартиру в правовом поле. Данная процедура идет параллельно с проверкой банка. Тут нужно посуетится и за малое время собрать: выписки с Жэка, домоуправления, данные из ЕГРП, налоговой, УФМС.
• Все прошло хорошо. Отлично подписывается договор обмена и передачи новой квартиры в залог. Регистрации прав на жилье идет одновременно со снятием и наложением обременений на нее. Занимает около трех месяцев, под бдительным оком банка.

Важно! Данная процедура сложна в проведение и имеет множество тонкостей и нюансов, наймите сведущего адвоката.

Можно ли разменять квартиру через суд

В отношении приватизированной квартиры, судебные тяжбы по обмену нецелесообразны и зачастую бессмысленны. Только мирное решение вопроса. А вот в отношении муниципальной квартиры, то если есть несогласные с разменов из состава совладельцев, то можно идти в суд.

Главное, чтобы у вас имелись весомые аргументы почему нужен это размен. И не забываем о моментах, когда размен невозможен на законодательном уровне, так таковой (смотрим выше).

Иск подается в федеральную судебную инстанцию по месту прописки и проживания ответчика. Обязательно привлечение второй стороны размера, как третьего лица в иске. Помимо этого, судебные разбирательства возможны и при:

• Отказе наймодателя на обмен жилья.
• Несогласии опекунского совета.

При этом, не забываем, что суд будет учитывать все обстоятельства и тонкости размена. И при вынесении своего решения учтет и не нарушит права всех сторон.

Что нужно, чтобы разменять квартиру

При размене не приватизированного жилья, обе стороны процесса предоставляют:

• Подписанное всеми жильцами заявление на обмен.
• Для несовершеннолетних — добро от опекунского совета.
• Выписка из домовой книги.
• Документы от Жэка и домоуправления об отсутствии долгов.
• Договор социального найма.
• Персональные документы всех проживающих.
• Технический паспорт квартиры.

Интересы несовершеннолетних детей, недееспособных при размене

При наличии в квартире, предназначенной на размен, проживания лиц вышеуказанного характера, дальнейшие действия возможны только при наличии письменного согласия от органа попечительства и опеки. Получить такой документ возможно в течение 14 дней, с момента обращения.

Возможны осложнения, если данный орган признаёт новые жилищные условия неприемлемыми для проживания их подопечных. В таком случае вас ждем отказ. Нарушение гражданских прав невозможно.

Для органа опеки и попечительств необходимо подготовить следующие документы:

1. Документы на жилье.
2. Документы, подтверждающие родство несовершеннолетнего и родителя.
3. Данные из домовой книги в виде выписки.
4. Копии лицевых счетов жилья.
5. Техническая документация квартиры.
6. Справка от оценщика по вашей квартире.

Предварительно, запишитесь на прием к вашему участковому инспектору из органа опеки, и разъясните ему ситуации. Это позволит вам избежать проблем с оформлением размена в дальнейшем.