Как купить квартиру, которая находится в ипотеке.

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке.

Ситуации у людей бывают разные, и не всегда получается так, как мы планируем. Вот так и с кредитами, тем более с ипотечными.

Ипотека с одной стороны вроде бы хорошо – помогает решать вопрос с жильем. С другой стороны – не всегда получается просчитать свои возможности.

Именно поэтому, сейчас на рынке стало продаваться так много квартир, которые находятся в ипотеке.

Бояться таких вариантов не стоит, т.к. процесс купли продажи подобных объектов, уже отработан.

Порядок продажи квартиры, которая находится в ипотеке следующий:

1)    Находим покупателя с наличными деньгами.

2)    Составляем предварительный договор купли-продажи, по которому он передает нам необходимую сумму.

3)    Закрываем кредит.

4)    Ждем закладную, снимаем обременение.

5)    Продаем квартиру.

Чтобы было более понятно, я расскажу вам, уважаемые читатели, как купить ипотечную квартиру на примере из личной практики.

Итак, ко мне обратился мужчина с просьбой продать его квартиру. Изучив документы, стало ясно, что квартира находится в ипотеке. Долг продавца на тот момент составлял 600 000 рублей. Нормально, (у меня бывали случаи, когда эта сумма была  равна 1 280 000 рублей).

По ипотечному договору мы должны продавать нашу квартиру с разрешения банка. На практике же никакого разрешения не берем, т.к. банку, по большому счету, все равно как и чьими деньгами, мы закрываем ипотеку. Банку главное вернуть свои деньги.

В нашем случае, у покупателя должно быть как минимум 600 000 руб. наличными.

Скажу сразу: объяснить человеку, что вначале он закрывает чей-то кредит, а только потом покупает себе квартиру – очень не просто. Но всегда находится человек, готовый пойти навстречу и поступить так, как требует того ситуация.

В нашем случае, мы нашли молодого человека, у которого 800 000 руб. были наличными, а остальную сумму он планировал взять в ипотеку.

Согласовав все нюансы, мы встретились в банке, где брал кредит продавец, для подписания предварительного договора купли-продажи. Почему в банке? Потому что так удобнее: и покупатель видит, что его деньги идут по назначению и продавец не ходит по городу с деньгами, а сразу кладет их на счет.

В данной ситуации самое главное грамотно составить предварительный договор: тогда и у продавца не будет мыслей передумать и покупатель будет спокоен.

Итак, деньги на счет мы положили. Осталось дождаться списания, получить закладную и снять обременение с квартиры.

Здесь хочу обратить ваше внимание вот на что: есть банки, которые досрочно закрывают кредит. Т.е., если например день списания у вас 15е число, а вы принесли деньги 1го числа, то написав заявление на досрочное закрытие кредита,  банк его закроет уже на следующий день.

А есть банки, которые так не делают, а производят списание день в день, т.е. если стоит у вас в графике платежей 15е число, то и списание произойдет только 15го, даже если деньги на счет вы положите 1го числа. Никак не раньше.

В нашем случае банк работал по 2му варианту, т.е. договор мы подписали 3го числа, а списание должно было произойти 23го. В этом нет ничего страшного, просто процесс наш затягивался ровно на 3 недели. Ну да ладно, диктовать банку мы не можем. Ждем.

24го числа мы убедились, что наш  кредит закрыт, теперь осталось дождаться закладной. В нашем случае закладная была в Москве, поэтому прошло ещё 2 недели, прежде чем она оказалась у нас в банке (в некоторых банках закладные находятся прямо в банке и выдаются клиентам в течение 3х дней).

Затем, получив закладную на руки, мы с продавцом поехали в регистрационную палату для снятия обременения. На это уходит 3 дня – после этого квартиру можно смело продавать.

Всё. Ну или почти всё, дальше идет обыкновенная ипотечная сделка (в нашем случае — ипотечная, а если у покупателя полностью наличные деньги, то ещё проще): сбор документов — рассмотрение банком – сделка в регпалате – выдача денег. Это ещё 2-3 недели.

В нашем случае весь процесс длился 2(!) месяца. Понимаю, что это долго. Но в итоге все остались довольны: и продавец, что наконец продал и покупатель, что купил то, что хотел,  ну и я тоже, что помогла и тому и другому))

Поэтому, если вы нашли хороший вариант, а он находится в ипотеке, то не стоит от него отказываться. Единственный нюанс – это немного дольше по времени, чем обыкновенная сделка.

И ещё, проводите такого рода сделки только через хорошего риэлтора: вам будет гораздо спокойнее и надежней!