Договор долевого участия в строительстве

Покупка, продажа и строительство жилищных домов всегда пользуется успехом на рынке продаж и инвестиций. Многие физические и юридические лица предпочитают вкладывать денежные средства в покупку ещё не построенного жилья. В узаконенном варианте такое действие называется договор долевого участия в строительстве.

Как документ договор долевого участия (ДДУ) существует уже долго, но только в 2005 году вышел законопроект, защищающий права граждан от юридических махинаций с разных сторон процесса. Сводка этих «защитных прав» называется договор долевого участия 214 ФЗ.

Те, кто собираются заключать, должны удостовериться, что их фирма-застройщик работает по нормативам 214 ФЗ.

Законом предусмотрено проверка фирмы на банкротство, правильность документации, соблюдение всех условий договора перед участником.

Регистрация ДДУ

Как и любая законная операция, ДДУ должен быть зарегистрирован. По закону №214-ФЗ, статья 3 – договор долевого участия составляется в письменном виде и подлежит гос. регистрации. Действие самого договора начинается с момента регистрации документа.

Регистрация договора долевого участия происходит по предъявлению пакета документов:

• Заявления обоих сторон;
• Нотариально заверенные ксерокопии ДДУ (количество зависит от того, сколько лиц принимают участие в договоре + 1 для госучреждения, выполняющего регистрацию);
• Кадастровый план земельного участка (оригинал и копия), заверенные Москомземом (соответствующим ТОРЗом);
• Документы о правах собственности на земельный участок (договор аренды участка) в оригинале и заверенной копии;
• Разрешение на строительство (2 экземпляра);
• Проектная декларация;
• Подробный план строительного объекта (с указанием количества жилого и не жилого помещения, их площадь);

Примечание: оригинал кадастрового плана возвращается правообладателю после процесса регистрации.

Дальнейший пакет документов для юридических лиц:

• Документы о регистрации юридического лица и учредительные документы (копии, нотариально заверенные), выписка об отсутствии изменений в учредительных документах, заверенная МНС;
• Заверенная ГОСТ З 6.30-2003 п.3.26 выписку из протокола общего собрания учредителей (или акционеров) о выборе исполнительного органа юридического лица и копию приказа о назначении генерального директора (или же копию контракта, договора, заверенные там же);
• Если договор подписывается не с руководителем юридического лица, то необходимо дополнительно предоставить «доверенность на заключение договора права аренды земли» (копию с предъявлением оригинала);
• Копия ИНН (с предъявлением оригинала);
• Оригинал, заверенный нотариусом, подтверждающий разрешение на действия по регистрации ДДУ (заверенная нотариусом, оригинал — предъявляется).

Для физических лиц:

• Копия ИНН и предъявление оригинала;
• Оригинал, заверенной нотариусом доверенности, выданной юридическому (или физическому) лицу на разрешение действий по регистрации ДДУ;
• Любой документ, удостоверяющий личность физического лица.

ДДУ и ПДДУ: есть ли разница?

В предложениях о заключении договоров необходимо быть крайне внимательными и тщательно проверять все возможные юридические лазейки.

ПДДУ, или предварительный договор долевого участия – это начальный этап процесса, ни в коем случае не заключайте его в качестве основного договора.

Главное, на что советуют обратить внимания юристы, при составлении такого договора – это наличие пункта о составлении собственно ДДУ и сроки этого действия. Юридически, документ ПДДУ – всего лишь акт о намерении заключить настоящий документ в будущем.

Всё ли так хорошо, как кажется?

Хоть и закон №214-ФЗ был создан в целях защиты граждан, найти лазейки в нём всё равно можно.

Во-первых, единого государственного образца ДДУ – не существует. Условия и стороны, подписывающие договор всегда разные, поэтому шаблона не существует.

Для того, что бы отличить настоящий ДДУ от недействительного, юристы советуют обращать внимание на следующие подводные камни договора долевого участия:

• Наличие в документе чёткого срока передачи строительного объекта (не конец 2015 года, а к примеру, не позднее 15 ноября 2015 года);
• Обязательно должны быть указаны данные о сроках оплаты дольщика, стоимость квартиры в квадратных метрах и т.д.;
• Наличие гарантийного срока на постройку;
• Ну и каждая серьёзная фирма застройщиков указывает в договоре конкретное место в строительном здании (этаж здания, номер квартиры, квадратура, количество комнат).

Одной из ещё очень хитрых уловок, часто встречающихся адвокатам – является наличие в договоре пункта о сроках платежа коммунальных услуг. Если он не указан, то владельца квартиры могут обязать к оплате ещё с начала строительства дома. Необходимо наличие строки – «с момента сдачи жилья в эксплуатацию».

Внимательными при подписании ДДУ стоит быть везде, не только на перечисленных пунктах. Проверяйте наличие печатей, штампов, подписей, и самое главное – читайте полностью, все пункты договора. Если сомневаетесь в верности документа – лучше просмотрите договор с опытным специалистом.

Решение проблем связанных с мошенничеством

В России тысячи людей стали жертвами мошенничества в результате неправильно составленных ДДУ. Что бы исправить это положение, законодательством был предпринят новый закон, об обязательном страховании ответственности застройщиков перед дольщиками договора.

С 1 января 2014 года в силу вступил закон № 294 – ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который обязует застройщиков ответственности.

Страхование договоров долевого участия 2014 включает в себя 3 варианта развития событий:

1. Непосредственно страхование ответственности застройщика в страховой компании;
2. Получение банковской гарантии на вложенную сумму средств;
3. И возможность стать соучредителем нового Общества взаимного страхования ответственности.

Ознакомляясь со всеми нюансами и правилами заключения ДДУ, каждый человек имеет шанс на успешную и выгодную сделку!