Альтернативная сделка – все, что вам нужно знать о ней

Когда при покупке новой квартиры продается старая, это называется альтернативной сделкой. Причин, почему так поступают, много. Например, семья с появлением детей хочет усовершенствовать жилищные условия. Или дети собираются жить отдельно.

Имеется несколько причин альтернативной сделки купли-продажи квартиры:

• улучшение условий жизни;
• разъезд — актуален для бывших супругов или для конфликтующих родственников;
• съезд – продажа двух или больше квартир и покупка на эти деньги одной большой;

Обычно в процессе участвуют около 5 квартир, но иногда эта цифра достигает и 12. Из-за вовлечения большого количества участников, процесс может затянуться на долгий период. Каждый имеет свои интересы, поэтому подогнать точные сроки очень трудно. Необходимо иметь выдержку и терпение.

Существует масса примеров, где за несколько часов от сделки один из участников отказывался. В итоге, ни с чем оставались все остальные (минимум еще 2 человека). Затраты, понесенные на нотариуса и юриста, получение справок остались невозмещенными.

Чем больше участников в процессе, тем сложнее операция. Предугадать сроки завершения очень тяжело. Иногда альтернативная сделка с недвижимостью может затянуться на год. Стоимость квартир, участвующих цепочке, падает на 10%.

Алгоритм проведения

Рассмотрим самый простой вариант. Порядок действий при проведении альтернативной сделки квартир следующий.

1. На первом этапе ищут покупателя для своей квартиры. Деньги, вырученные за площадь – это основа доходов. Продавец прибавляет собственные сбережения, для покупки нового жилья. Указывая свои намерения, покупатель дает задаток. Авансовый договор подписывается в среднем на 1 месяц. Длительность увеличивается (сокращается) в зависимости от договоренностей. Сложность, число игроков в сделке, рост или падения цен влияет на сроки. Давая аванс, покупатель страхует себя от риска потерять все деньги.
2. После получения аванса продавец начинает поиск квартиры. Риелторы по-разному относятся к заблаговременному поиску жилья. Одни называют это пустой тратой времени, другие – дают возможность продавцам адекватно оценить свои возможности.
3. Передают аванс за вторую квартиру. В контракте описывают причины, по которым его могут расторгнуть и потребуют вернуть аванс. Это, когда права продавца ограничены правами других лиц (дети, лица, имеющие ограниченную дееспособность).
4. Стартует процесс купли-продажи. Составляется пакет документов на обе квартиры, происходят нужные проверки, готовятся договоры. Оговаривается место и время сделки, число ячеек и валюта. Происходит согласование, кто регистрирует договоры купли-продажи.
5. Покупатель первой квартиры кладет деньги в депозитарную ячейку. Получает их продавец второй жилплощади. Чем больше участников, тем больше ячеек необходимо.
6. Подписываются договоры купли-продажи и отдаются на регистрацию.
7. Доступ к ячейкам продавцы имеют только после регистрации контрактов. Получение денег подтверждается распиской.
8. Передача жилья от продавцов к покупателям составляет две недели, хотя длительность варьируется в зависимости от договоренностей. Конечная жилплощадь освобождается быстрее всего. Составляют акт приема-передачи жилплощади.

Зачем нужна ипотека?

Покупаемая квартира имеет стоимость на порядок выше, чем та, что продается. Когда суммы для покупки не достаточно, следует обратиться за помощью в банк. Альтернативная сделка с ипотекой имеет чуть больше шагов.

Вначале необходимо заручиться поддержкой со стороны финансового учреждения, чтобы вы понимали, на какую сумму можете рассчитывать.

С подачей заявления необходимо дать рекламу о продаже. Разрешение от банка на получение ипотеки действует 3-4 месяца. Сделку желательно осуществить в этот срок. Иначе придется собирать все документы снова. Несомненный плюс в том, что вы уверены, что банк даст вам деньги.

Преимущества альтернативной сделки

В отличии купли-продажи в два этапа, альтернативная сделка имеет некоторые преимущества.

• Минимум угроз остаться без жилья, когда недвижимость продана, а новая еще не куплена.
• Отсутствуют денежные потери. Обе квартиры имеют рыночную стоимость. Да и не нужно скитаться по съемным, пока не приобретешь новое жилье.
• Альтернативные сделки составляют от 40% на рынке недвижимости. Их схемы отработаны, поэтому гарантируют большую безопасность.

Какие есть риски?

Сложная сделка полна неприятных сюрпризов. Чтобы себя от них уберечь, необходимо с ними разобраться.

• Риелтор. Без помощи специалиста провести обмен практически нереально. Процесс очень сложный и ошибка может стоить огромных денег. Риелтор будет контролировать всех участников, проверять договоры, историю объектов, движение денег. Качество целиком и полностью зависит от профессионализма этого человека.
• Мошенничество и обман. Чтобы уберечь себя от негативных последствий прислушайтесь к советам своего риелтора, но ни в коем случае к другим. Они представляют интересы своих клиентов, а не ваши.
• Потеря времени. Участники цепочки собираются медленно, а иногда и рассыпаются. Во время альтернативной сделки следует запастись временем и терпением.

Пожалуй, это все риски альтернативной сделки.

Нужно ли платить налог?

Осуществляя альтернативную сделку с квартирой многих интересует проблема, облагается ли она налогом. Учитывая налоговый кодекс, объектом налогообложения физических лиц есть доход, полученный в течении года. В том числе и от продажи жилплощади.

Рассмотрим пример, когда продается квартира за 4 500 000 рублей. Собственниками являются двое родителей и двое детей. То сумма, которую указывают в декларации рассчитывается следующим образом.

4 500 000 – 1 000 000 (имущественный налоговый вычет по п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) — 2 000 000 рублей (имущественный вычет по п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ) = 1 500 000 * 13% = 195 000 / 4 = 48 750 рублей (на каждого члена семьи).

Есть возможность и не платить налог. Для этого необходимо разбираться в тонкостях заполнения декларации или обратиться за помощью к первоклассному специалисту.